问土地征收价格评估办法

6.1.1 收益还原法

（1）确定年总收益时，在缺少经营收益资料时，可采用具备可比性的当地类似产业的客观经营收益数据，经过必要的校核修正，测算待估宗地的收益水平。

（2）确定年总费用时，鉴于各地执行的土地税费政策和标准存在差异，应按照当地相关规定计算。

（3）确定还原率时，当有可比的集体建设用地交易资料时，宜通过从交易资料中提取的土地纯收益与价格比率法测算还原率；因缺乏适用的市场交易资料而选择其他方法测算还原率时，考虑交易主体的市场风险偏好等影响，集体建设用地的还原率通常略高于同区域同类型国有建设用地，一般上浮比例不超过3个百分点。

6.1.2 市场比较法

（1）无集体土地交易实例时，不得采用市场比较法。当同一区域或同一供需圈内，三年以内的可比实例不足3 例时，可适当扩大实例搜寻范围，放宽时间选择年限；需要增加比较实例来源时按照先调整范围后调整时间的原则处理。当可比实例距评估期日的时间较长时，应关注不同时期集体土地市场环境的变化，进行必要的修正。

（2）区域因素修正中，除考虑常规因素外，还应关注体现集体建设用地空间分布特征及影响其价值水平的特色因子，例如：在繁华程度因素中，考虑距中心城镇、乡村居民点的距离；在交通条件因素中，考虑公交线路、县道及乡村道路的影响；在基础公共设施因素中，考虑娱乐活动站所、乡村旅游设施、零售点、固定的物流配送中心等。（3）个别因素修正中，应充分考虑宗地的产权差异、利用方式差异等因素对地价的影响。

6.1.3 剩余法

（1）确定待估宗地最有效利用方式，应根据宗地所在区域的国土空间规划及相关专项规划、详细规划等所确定的规划条件，并结合估价对象实际可行的利用方式进行。

（2）确定开发周期时，原则上不超过3 年。

（3）测算开发成本各项税费时，应考虑集体经营性建设用地与国有建设用地的差异，税费项目和标准依据当地相关规定取值。

（4）在确定利润率时，应结合集体经营性建设用地区位及产业经营风险对利润率的影响客观确定。

6.1.4 成本逼近法

（1）确定土地取得费时，应结合所处区域的用地结构，合理分析确定土地取得的客观方式。对于通过农用地转用形成的新增集体建设用地，参照集体农用地价格评估方法确定土地取得费。对于通过旧村改造、土地整治、增减挂钩等调整后形成的新增集体建设用地，运用成本逼近法时应考虑建新区和拆旧复垦区与之直接相关的客观成本费用；各类涉地指标费用不应纳入。确需参照征地相关费用时，应注意分析集体建设用地与国有建设用地在成本构成上的差异，不应包括其中对土地所有权转移的补偿费和仅在征地环节发生的税费。

（2）确定土地开发费时，在地价定义设定的开发程度范围内，由各方投资完成的区域客观开发费用均应计入；具体取值标准可借鉴或采用同区域土地开发费用客观水平。

（3）确定相关税费时，应根据当地具体的政策规定确定税费项目及标准，对于从土地增值中提取的税费项目（例如：土地增值收益调节金、土地增值税等）不应计入相关税费。

（4）测算利息时，利率的确定宜考虑土地开发领域金融政策的影响。

（5）在确定土地增值时，应综合考虑土地用途的改变、土地开发后所能达到的基础设施水平、周边设施的完善程度、宗地的规划限制性条件、土地权利的限制性因素等。

6.1.5 公示地价系数修正法

（1）在制定并发布了集体公示地价的区域，可采用公示地价系数修正法进行评估。

（2）不得采用国有建设用地公示地价体系直接修正评估集体建设用地价格。